Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
u t bt ng sn liờn quan trc tip n mt, mt s ti sn c nh
khụng di di c trong ú t ai, nh ca, cỏc cụng trỡnh kt cu h tng l
nhng ti sn cú v trớ c nh v khụng cú kh nng chuyn dch v l yu t
u vo ca rt nhiu ngnh sn xut kinh doanh.
D ỏn u t Bt ng Sn ũi hi ngun vn ln v chuyờn mụn nghip
v cao
Bt ng sn l nhng ti sn cú giỏ tr ln do nú gm giỏ tr ca t v
chi phớ xõy dng, vỡ vy m cỏc hot ng mua bỏn, u t kinh doanh trờn
th trng bt ng sn u cú nhu cu rt ln v vn, c bit l vn trung
hn v di hn nờn vic u t bt ng sn ũi hi vic s dng vn cú hiu
qu v bo ton phỏt trin vn thỡ cỏc doanh nghip bt ng sn mi ng
vng v phỏt trin cỏc hot ng kinh doanh ca mỡnh. m bo hot
ng giao dch bt ng sn thỡ th trng vn cn c m rng v phỏt
trin vỡ hot ng u t bt ng sn c n nh phỏt trin khi cú th
trng vn phỏt trin lnh mnh v n nh. Gia hot ng u t bt ng
sn v th trng vn cú mi quan h khng khớt vi nhau, s bin ng ca
mt trong hai yu t ny tỏc ng n s bin ng ca yu t cũn li.
Lc lng qun lý kinh doanh, lc lng t vn v bt ng sn, cụng
nhõn chuyờn nghip cú trỡnh d qun lý v tay ngh cao do quỏ trỡnh u t
bt ng sn l quỏ trỡnh rt phc tp bao gm nhiu khõu: Lp d ỏn, thit
k, thi cụng cụng trỡnh .vv, do tm quan trng ca mi khõu, quy mụ v
tớnh nng ca cụng trỡnh nờn i ng nhõn lc phi m bo v c cu v cht
lng.
D ỏn u t Bt ng Sn m sn phm ca nú cú thi gian s dng lõu
di
D ỏn u t Bt ng Sn vi vic u t gn lin vi quyn chim hu
t do bt ng sn cú thi gian s dng lõu di nờn cỏc d ỏn bt ng
SV thc hin: o Th Hng Nhung
5
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
sn thỡ ũi hi phi s hu quyn s dng t hoc thuờ t trong thi gian
di.
u t bt ng sn ph thuc rt nhiu vo c im kinh t xó hi v
vn húa ca vựng ni m d ỏn c thc hin. Hot ng u t bt ng
sn gn vi mt khụng gian rng ln v luụn chu tỏc ng ca nhiu yu
t xó hi, mụi trng t nhiờn, tp quỏn tõm lý th hiu m gia cỏc vựng,
a phng khỏc nhau thỡ cỏc yu t ú cng cú nhng c im nht nh
nờn nhu cu v bt ng sn gia cỏc vựng, a phng v s lng; kiu
cỏch, cht lng cú khỏc nhau dn n s khỏc nhau v quy mụ v trỡnh
phỏt trin ca hot ng kinh doanh bt ng sn. Vỡ vy hot ng
u t kinh doanh bt ng sn phi phự hp vi iu kin ca tng a
phng , trong quỏ trỡnh u t bt ng sn phi nghiờn cu k c im
t nhiờn, kinh t xó hi ca a phng cú hng u t bt ng sn
thớch hp.
3. Phõn loi D ỏn u t Bt ng Sn :
Thng cú cỏc loi d ỏn u t bt ng sn, ú l:
D ỏn u t phỏt trin nh
õy l loi d ỏn phc v cho ngi dõn cú nhu cu v nh nờn khỏch
hng rt a dng v kh nng ti chớnh, nhu cu thm m, cỏc yờu cu v cht
lng; tin ớch, s thớchvv. T ú, trc khi thc hin d ỏn phi chỳ ý n
kh nng ti chớnh v nhng nhu cu, s thớch khỏc nhau ca nhng i
tng khỏch hng khỏc nhau.
i tng khỏch hng khỏc nhau nờn kh nng huy ng vn t khỏch
hng cng khỏc nhau i vi cỏc d ỏn chung c cao cp, bit th, chung c
cao tng, chung c dnh cho ngi cú thu nhp thp, nh bỏn tr gúp.vv
do vy cng phi chỳ ý n nhng yu t ny khi lp d ỏn u t.
SV thc hin: o Th Hng Nhung
6
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
c bit, nhng d ỏn nh luụn c Nh nc khuyn khớch u t
gii quyt nhu cu cp thit v nh ca ngi dõn hin nay nờn cú mt s
chớnh sỏch u ói, khuyn khớch u t ca nh nc nh: gim lói sut vay,
tng lng vn cho vay, v mt s u ói khỏc v t ai. ú cng l nhng
thun li tin hnh nhng d ỏn nh .
D ỏn u t phỏt trin vn phũng cho thuờ
õy l loi bt ng sn phc v nhu cu v vn phũng lm vic ca
nhng cụng ty, t chc, n v.
Do l bt ng sn cho thuờ nờn ngay t u ch u t s phi b ton b
s vn cn thit xõy dng bt ng sn.
D ỏn u t phỏt trin bt ng sn thng mi: l nhng bs phc v
nhu cu trao i giao dch buụn bỏn, gii thiu sn phm ca nhng cụng
ty trong v ngoi nc nờn i tng khỏch hng s dng loi bs ny rt
a dng l nhng n v, cụng ty, doanh nghip, cỏ nhõn sn xut, kinh
doanh hng húa; dch v v hot ng kinh doanh chớnh ca loi bs ny
l cho thuờ. Do vy, i tng khỏch hng, cỏch thc huy ng vn v thu
hi vn ca bt ng sn thng mi mang nhng c im tng t ca
bt ng sn vn phũng cho thuờ.
D ỏn phỏt trin bt ng sn cụng nghip: L loi bt ng sn phc v
trc tip cho nhu cu sn xut hng húa, nú thng phự hp vi nhng
hot ng sn xut vi quy mụ ln, ng b vi cụng ngh cao nờn chi phớ
u t cng khỏ ln. Khi u t vo d ỏn bt ng sn cụng nghip thỡ
cn chỳ ý n l hin nay, vic u t nhiu d ỏn vo loi bt ng sn
ny dn n d tha, lóng phớ vỡ cung ó vt cu. Do vy, khụng nờn u
t t, phi tỡm hiu k nhu cu v cung cnh tranh i vi loi bt ng
sn ny.
SV thc hin: o Th Hng Nhung
7
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
II.Cỏc nhõn t ch yu tỏc ng n D ỏn u t Bt
ng Sn
1.Th nht, ú l chớnh sỏch kinh t ca Nh nc,
c bit l chớnh sỏch v t ai, cỏc loi thu liờn quan n t ai hoc nhng
chớnh sỏch v mụ v th trng bt ng sn ó tỏc ng trc tip v giỏn tip
n hot ng u t bt ng sn hin nay do hot ng ca th trng bt ng
sn rt nhy cm vi nhng chớnh sỏch phỏp lut ca Nh nc. Khi nh nc cú
nhng chớnh sỏch khuyn khớch, u ói i vi nhng nh u t d ỏn bt ng
sn thỡ s cú nhiu d ỏn u t bt ng sn ra i.
2.Th hai, Th trng Nh t v s cnh tranh trờn th trng ny.
Th trng Nh t sụi ng kộo theo s ra i ca nhiu d ỏn Bt ng Sn
dn n mc cnh tranh gia cỏc d ỏn cng tng, nhng cng lm tng mc
hp dn ca th trng nh t. T ú cỏc ch u t s phi tỡm cỏch lm
tng mc hp dn sn phm ca d ỏn v cht lng, tớnh nng, s thun tin
trong s dng sn phm d ỏn, giỏ c, phng thc thanh toỏn thu hỳt cu v
sn phm ca d ỏn.Th trng nh t v mc cnh tranh trờn th trng ny
nh hng n quyt nh u t vo Bt ng Sn ca cỏc nh u t.
3.Th ba, Lói tin vay v thu trong Kinh doanh Bt ng Sn
Hot ng u t Bt ng Sn ũi hi vn ln v thu hi vn trong thi
gian di nờn cỏc Doanh nghip khi u t khụng th khụng vay vn u t, do
vy nu lói sut cao cựng vi thu sut liờn quan n Bt ng sn cao s lm
cho giỏ thnh bt ng sn cao kộo theo giỏ bỏn cng cao do vy lm gim tớnh
cnh tranh ca sn phm ca d ỏn, nờn nh hng n quyt nh u t v quy
mụ, cht lng ca d ỏn. Do vy, khi nh nc gim lói tin vay, thu liờn quan
SV thc hin: o Th Hng Nhung
8
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
n bt ng sn s l nhng yu t quan trng kớch thớch hot ng u t cỏc
d ỏn bt ng sn.
4.Th t, S tin b khoa hc v cụng ngh:
Khoa hc cụng ngh núi chung v trong ngnh xõy dng núi riờng ó gúp
phn thỳc y s ng dng nhng thnh tu khoa hc v c khớ, xõy dng, kin
trỳc m bo cht lng thi cụng, tớnh c ỏo v thit thc ca cỏc d ỏn. Mt
d ỏn u t bt ng sn hp dn khụng ch do uy tớn, thng hiu, s lng
vn, din tớch, v trớ. vv, m nú cũn hp dn bi tớnh hin i ca kin trỳc, k
thut xõy dng mi cú nhiu tớnh u vit to ra cht lng, s thun tin v tớnh
m quan ca cụng trỡnh. ú chớnh l nhng tỏc ng tớch cc ca s tin b v
khoa hc, cụng ngh trong quỏ trỡnh thit k; xõy dng v hon thin cụng trỡnh
ca d ỏn lm tng tớnh cnh tranh ca sn phm ca d ỏn.
5.Th nm, Kh nng ti chớnh ca Doanh nghip:
Kh nng ti chớnh ca doanh nghip quyt nh n quy mụ v cht lng
ca cỏc D ỏn. Nu doanh nghip cú kh nng ti chớnh mnh thỡ s thc hin
c d dng hn trong vic u t nhng d ỏn cú quy mụ ln v phc tp v
cht lng hn, v cng kh nng ti chớnh cn thit trong quỏ trỡnh qun lý
v vn hnh cụng trỡnh, ú l mt trong nhng yu t m bo tớnh cnh tranh
ca doanh nghip.
III.Phõn tớch Kh thi ti chớnh trong lp D ỏn u t Bt
ng Sn
1. Khỏi nim phõn tớch ti chớnh :
Hot ng ti chớnh l tng hp tt c cỏc hot ng t vic to lp, xỏc
nh ngun vn cho hot ng sn xut kinh doanh n vic qun lý quỏ trỡnh
SV thc hin: o Th Hng Nhung
9
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
vn ng ca tin t phc v cho ton b quỏ trỡnh hot ng sn xut kinh
doanh ca doanh nghip. (Trích bài giảng môn Kinh doanh bất động sản )
Phõn tớch ti chớnh trong u t cỏc D ỏn Bt ng Sn l vic xỏc nh quy
mụ u t, c cu vn u t, cỏc loi vn cho d ỏn u t, xem xột chi phớ, c
cu chi phớ v ỏnh giỏ cỏc li ớch, hiu qu m d ỏn s em li cho ch u t
v cho xó hi. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
2. Vai trũ ca phõn tớch ti chớnh
Cú th núi phõn tớch ti chớnh l ni dung quan trng ca quỏ trỡnh son tho
D ỏn u t Bt ng Sn, thụng qua phõn tớch ti chớnh mi cú kh nng ỏnh
giỏ kh thi ca D ỏn v mt ti chớnh.
Trờn c s phõn tớch ti chớnh xem xột kh nng, nhu cu m bo cỏc
ngun lc ti chớnh cho vic thc hin D ỏn u t cú hiu qu, thụng qua ú
ỏnh giỏ chi phớ, c cu chi phớ cn thc hin khi bt u son tho D ỏn cho
n khi kt thỳc D ỏn.
Phõn tớch ti chớnh t ú xõy dng mt k hoch v hot ng ti chớnh
nhm m bo cho cỏc hot ng kinh doanh cú hiu qu. Do vy phõn tớch ti
chớnh l c s cho ch u t quyt nh u t hay khụng v li nhun m D
ỏn em li cú thớch ỏng hay khụng tip tc u t hay s la chn u t vo
D ỏn khỏc cú li hn. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
3. Ni dung Phõn tớch kh thi ti chớnh trong Kinh doanh Bt ng Sn
3.1 Ni Dung Phõn tớch
3.1.1 Xỏc nh tng mc vn u t v c cu ngun vn
a. Xỏc nh Tng mc vn u t :
õy l ni dung quan trng u tiờn cn xem xột khi tin hnh phõn tớch
ti chớnh ca d ỏn. Vic tớnh toỏn chớnh xỏc tng mc vn u t cú ý ngha rt
quan trng i vi tớnh kh thi ca D ỏn vỡ nu vn u t ca d ỏn quỏ thp
thỡ d ỏn khụng thc hin c, cũn nu quỏ nhiu thỡ gõy lóng phớ v vn, lm
SV thc hin: o Th Hng Nhung
10
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
gim hiu qu ti chớnh ca d ỏn. Xem xột ton b s vn cn thit cho vic u
t bao gm c thit lp v a d ỏn vo hot ng.
Tng mc vn u t bao gm :
Chi phớ xõy lp: Chi phớ xõy lp h tng v chi phớ xõy lp cỏc cụng trỡnh
kin trỳc
Chi phớ xõy lp H tng
San nn
Lm ng giao thụng, va hố
Ho k thut
Thoỏt nc ma
Cp nc bờn ngoi cụng trỡnh
Cp in v chiu sỏng
Vn hoa cõy xanh
H tng ngoi nh
Chi phớ cụng trỡnh kin trỳc: Gm chi phớ cho tng hng mc ca d
ỏn
Chi phớ thit b: Chi phớ thit b h tng, chi phớ thit b trong cỏc cụng
trỡnh kin trỳc( ó bao gm c chi phớ lp t v chy th )
Chi phớ khỏc: Gm chi phớ bi thng gii phúng mt bng v chi phớ xõy
dng c bn khỏc
Chi phớ Gii phúng mt bng
Bi thng Quyn S Dng t
Bi thng hoa mu, vt nuụi
Bi thng nh ca
Thc hin ch chớnh sỏch
Chi phớ bi thng khỏc
SV thc hin: o Th Hng Nhung
11
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Chi phớ phc v cụng tỏc GPMB
Chi phớ xõy dng c bn khỏc
o Chi phớ chun b u t: bao gm cỏc loi:
S liu k thut
Lp ỏn Quy hoch chi tit
Chi phớ xỏc nh ch gii ng
Khoan, kho sỏt, lp bỏo cỏo k thut
Chi phớ tha thun vi D ỏn lõn cn
Chi phớ thm nh
Kho sỏt cỏc BS tng t trong v ngoi nc
Lp mụ hỡnh D ỏn
Chi phớ mụ hỡnh Qung cỏo
Chi phớ Ban Qun lý D ỏn trong khõu chun b u t
o Chi phớ thc hin D ỏn
Khoan kho sỏt thc hin thit k cụng trỡnh
Thit k phớ( bao gm c Bo him)
Chi phớ thm nh tng d toỏn
Giỏm sỏt thi cụng xõy lp
L phớ xõy dng cụng trỡnh
Bo him cụng trỡnh
Chi phớ ban qun lý D ỏn
Chi phớ an ninh cụng trng
Kim nh cht lng cụng trỡnh
Cỏc chi phớ nh l khỏc
o Chi phớ kt thỳc u t
Thm tra, phờ duyt quyt toỏn
SV thc hin: o Th Hng Nhung
12
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Phỏ d nhng cụng trỡnh tm
Vn hnh th bn giao
Khỏnh thnh
o to ban u qun lý khu ụ th mi
(Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
b .Xỏc nh ngun ti tr, kh nng m bo vn v s lng, v c cu v
tin cung cp vn :
Ngun ti tr cú th c cung cp bi cỏc ngun sau:
o Do ngun ngõn sỏch cp phỏt
o Do c Ngõn hng cho vay
o Vn hỡnh thnh do s gúp vn ca cỏc bờn liờn doanh
o Vn t cú hoc vn huy ng bng vn ng trc ca cỏc c
quan, cỏ nhõn cú nhu cu nh , vn phũng lm vic hoc vn
ng trc ca cỏc n v thi cụng
Cỏc ngun vn phi m bo chc chn
Vn ngõn sỏch cp, vn Ngõn hng cho vay phi cú s cam kt cu c
quan ny bng vn bn sau khi ký vo h s thm nh D ỏn
Ngun vn do gúp vn liờn doanh: Phi cam kt v tin gúp vn, s
lng c ụng, bờn liờn doanh v ghi vo iu l Xớ nghip.
Ngun vn t cú: Phi cú gii trỡnh v hot ng ca c s 3 nm trc v
hin ti chng t c s ó ang hot ng cú hiu qu, cú tớch ly thỡ
mi cú vn thc hin d ỏn u t.
Xỏc nh c cu vn
Tớnh toỏn tng ngun vn chim bao nhiờu tng mc D ỏn t ú lp k
hoch xỏc nh tin thc hin cỏc cụng vic u t v lp tin huy ng
vn hng nm i vi tng ngun c th. Vic huy ng ny phi tớnh n t l
SV thc hin: o Th Hng Nhung
13
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
lm phỏt hoc bin ng v giỏ c. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất
động sản )
3.1.2 Lp cỏc bỏo cỏo Ti chớnh d kin cho tng nm v tng giai on ca
D ỏn u t
Tớnh toỏn cỏc ch tiờu Ti chớnh ca D ỏn. Vic tớnh toỏn cỏc ch tiờu ny
c thc hin thụng qua vic lp cỏc Bỏo cỏo Ti chớnh d tớnh cho tng nm
hoc tng giai on ca i D ỏn.
Cỏc bỏo cỏo ti chớnh giỳp ch u t thy c tỡnh hỡnh hot ng ti
chớnh ca D ỏn v nú l ngun s liu giỳp cho vic tớnh toỏn phõn tớch cỏc ch
tiờu phn ỏnh mt ti chớnh ca D ỏn. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất
động sản )
a/ D tớnh Doanh thu t hot ng ca D ỏn
Doanh thu t hot ng ca D ỏn bao gm Doanh thu do bỏn sn phm
chớnh, sn phm ph, ph liu ph phm v t dch v cung cp cho bờn ngoi.
Doanh thu ca D ỏn c tớnh cho tng nm hot ng v da vo k hoch
sn xut v tiờu th hng nm ca D ỏn xỏc nh. (Trích bài giảng môn lập
dự án đầu t bất động sản )
SV thc hin: o Th Hng Nhung
Ch tiờu
Nm hot ng
1 2 n
1.Doanh thu t BS bỏn
2.Doanh thu t BS cho
thuờ
3.Doanh thu t ph liu
4. Doanh thu t dch v
cung cp bờn ngoi
Tng Doanh thu ó gm
VAT
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét