Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
2003;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật
Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất ở đô thị hiện
nay là giá thị trường, nhưng Nhà nước lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất
( Thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ ) trên
cơ sở giá thấp (Giá cụ thể của các địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp
hơn nhiều so với thị trường trong khi xử lý chính sách đền bù giải toả lại phải
thực hiện theo giá cao dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu một
khoản lớn. Giá thấp trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường
đã đẩy thị trưòng vào hoạt động không minh bạch như giao dịch ngầm, đầu
cơ, cơ chế "xin cho", những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn
tồn tại. Chính vì thế ra việc quy định phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất còn nhằm mục đích lam cho giá đất quy định phù hợp với
thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường BĐS, khắc phục tình trạng
bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị QSDĐ.
3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất
Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đất
mang lại cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thì
giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Trong đó các yếu tố cấu thành lên
giá đất bao gồm:
3.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt
đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh
lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa
đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều
kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độ
phì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là
khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang
lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng
không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi
có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước
là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm.)
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi
xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất
trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác
nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều
kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất.
Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng
biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu
tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Ðịa tô chênh
lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm
canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh.
3.2 Đơn giá trên một m2 đất
: Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên
một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đất
đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô
mang lại của mỗi thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thu
được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và
mức giá này đã được UBND tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào
01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được
xác định dựa trên: loại đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt
đường phố, ngõ
3.3 Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá
trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất.
Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước
và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồ
sau:
Yếu tố
cấu
thành lên
địa tô
===> Đơn giá của
một m2 đất
===> Diện tích
sử dụng
===> Giá trị của thửa
đất cần định giá
Trong đó:
Giá của một
thửa đất cần
định giá
=
Diện tích đất
sử dụng (m2)
ҳ Đơn giá trên một
m2 đất (đồng/m2)
II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
1. Căn cứ xác định giá đất
Việc xác định giá đất phải được tiến hành trên các căn cứ sau:
- Luật đất đai 1993
- NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định về khung giá các loại đất để
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
tính thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi .
- NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất
- Luật đất đai2003
- Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện
NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004).
- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày
16/11/2004).
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004)
1.1 Phân loại đất
Theo Luật đất đai 2003:
- Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định
của Chính Phủ
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nông
thôn, đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sở
cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất
sản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công
cộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế,
giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích
lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có
công trình là đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang và
mặt nước chuyên dùng
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng
1.2 Đối với đất ở nông thôn
Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác định
giá dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể
- Nhóm đất nông nghiệp
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại
đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa
giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.
+ Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối
được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung
tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp
dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất;
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối
hơn và xa đường giao thông hơn.
- Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây
dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao
thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá,
danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy
định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí
của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung
du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực
thuộc địa giới hành chính cấp xã:
+ Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính
nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ,
trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu
chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao
thông hoặc gần chợ nông thôn.
+ Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp
với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch,
khu chế xuất.
+ Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc:
khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng
sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo
nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
1.3. Đối với đất đô thị
Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị trí
đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất
Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và
các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an
ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng
cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính
phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông
nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí đất để định giá.
+ Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
+ Phân loại đường phố : Loại đường phố trong từng đô thị được xác
định căn cứ chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới
trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố
có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô
thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều
kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự
từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi
hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng
sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó
được xếp vào loại đường phố tương ứng.
+ Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng
đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thu lợi hơn.
1.4 Đất khu vực giáp ranh và đất chưa sử dụng
Đối với khu vực đất giáp ranh thì căn cứ xác định giá đất được quy
định rõ tại Điều 12 NĐ188/2004/NĐ-CP.
Đất chưa sử dụng được quy định rõ tại NĐ123/2007/NĐ-CP: Đối với
các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng khi cần định giá thì UBND các
tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề để quy định mức giá phù hợp.
2. Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Việc xác định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ trong
công tác quản lý tài chính của Nhà nước đối với đất đai mà còn ảnh hưởng
đến hoạt động của thị trường Bất động sản vì vậy việc tiến hành xác định giá
trị của đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56,
Luật đất đai 2003:
- Sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình
thưòng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSDĐ thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá ngang nhau;
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như…
Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá đất phải tuân
thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyên
tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhất
quán…
3. Phương pháp xác định giá đất
Theo NĐ 123/2007/NĐ-CP quy định có 5 phưong pháp dùng để xác
định giá đất là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp vốn hoá;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp lợi nhuận.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét