Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
3.2.7. Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá
quyền sử dụng đất 69
3.2.8. Một số giải pháp khác 70
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 71
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 71
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 73
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính 73
3.3.4. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền 74
3.3.5. Kiến nghị về việc xử lý nợ quá hạn của Chi nhánh Ngân hàng 77
3.3.6. Kiến nghị với các cơ quan khác 77
3.3.7. Kiến nghị với khách hàng vay 78
KẾT LUẬN 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
PHỤ LỤC
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Giải thích
1 QSD đất Quyền sử dụng đất
2 QSDĐ Quyền sử dụng đất
3 BĐS Bất động sản
4 NHTM Ngân hàng thương mại
5 NHNN Ngân hàng Nhà nước
6 NHCT Ngân hàng Công thương
7 ĐGV Định giá viên
8 CBTD Cán bộ tín dụng
9 SXKD Sản xuất kinh doanh
10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
11 BTC Bộ Tài Chính
12 CNNHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
13 NH Ngân hàng
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 31
Biều đồ 1: Tình hình dư nợ của các khoản vay có tài
sản bảo đảm Error: Reference source not found
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008
34
Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 200839
Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008. 48
Bảng 4: Dự kiến các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 60
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực
tập. Nếu sai xót, tôi xin chịu mọi trách nhiệm về mình.
Tác giả chuyên đề
Nguyễn Thị Thanh Nga
Lớp: KD Bất động sản 47
Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản
Đại học: Kinh tế quốc dân – Hà Nội
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành nhất đến thầy giáo,
TS. Nguyễn Thế Phán. Những lời nhận xét, đánh giá của thầy giúp bài viết
của em sâu sắc về mặt nội dung, logic, mạch lạc hơn về cách diễn đạt. Hơn
nữa, sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của thầy đã giúp em có thêm sự cố gắng
nỗ lực hơn trong việc nghiên cứu và hoàn thiện tốt hơn khóa luận tốt nghiệp
của mình
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Công
thương Đống Đa đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập, tham gia vào
công việc cũng như các hoạt động trong công ty. Xin cảm ơn anh Vượng, chị
Phương và các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã hỗ trợ và giúp đỡ em
rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời cung cấp những tài liệu cần thiết
để em có thể hoàn thành khóa luận này.
Em muốn gửi lời cảm ơn đến những người bạn thân thiết trong nhóm
làm luận, các bạn đã luôn chia sẻ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
viết và hoàn thiện luận văn, chia sẻ động viên giúp em hoàn thành tốt bài viết
của mình.
Cuối cùng, em chân thành muốn bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới Bố mẹ
người đã sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để em có được thành quả như ngày
hôm nay. Bố mẹ ở quê nhưng luôn gọi điện quan tâm, chia sẻ, động viên em
để em có thể yên tâm học tập, hoàn thành tốt luận văn của mình. Sự hy sinh to
lớn, tình yêu thương của Bố mẹ đã giúp em có thêm nghị lực, lòng quyết tâm
đạt được trong học hành cũng như trong cuộc sống!
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của
nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh
của các ngành kinh tế khác. Bất kể một dự án kinh doanh nào có thực hiện
được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong
những địa chỉ tin cậy để các nhà đầu tư kinh doanh tìm đến. Nhưng không
phải khách hàng nào có tài sản thế chấp cũng được các ngân hàng chấp nhận
cho vay mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng vậy, hai mục tiêu song hành, đó là
an toàn và sinh lời của nguồn vốn phải được đặt lên hàng đầu. Để một khoản
cho vay có hiệu quả, ngoài việc nó sẽ sinh lời bao nhiêu thì việc nó có thu lại
vốn được không cũng là những vấn đề phải suy tính của các ngân hàng
thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để bảo đảm cho
việc thu lại khoản cho vay là việc cầm cố quyền sử dụng đất của khách hàng
làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, nói cách khác đây chính là
nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể trả nợ cho ngân hàng. Để
có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá quyền sử dụng
đất. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ tính
dụng (hay cán bộ định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách
hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính
hiệu quả của các khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân
hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, em nhận thấy
có một còn nhiều bất cập trong công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài
sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, với mục đích nghiên cứu kỹ hơn, sâu
hơn và với mong muốn đóng góp một phần kiến thức tích lũy trong 4 năm học
về ngành Kinh doanh Bất động sản để tìm những giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá quyền sử dụng đất làm
tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay nói riêng tại Chi nhánh, em đã chọn
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 2
đề tài “Hoàn thiện công tác định giá quyền sử đất làm tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống
Đa” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của giá quyền sử dụng đất và việc định giá
quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu các phương pháp định giá quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống
Đa.
- Những nguyên nhân, hạn chế của công tác định giá quyền sử dụng
đất, từ đó rút ra kinh nghiệm và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác định giá quyền sử dụng đất tại bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền
năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá QSD đất, tìm
hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá QSD đất tại bộ phận thẩm định tài
sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá QSD
đất. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ
thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân
hàng ban hành, những yêu cầu bảo đảm an toàn các khoản vay tín dụng thế
chấp của ngân hàng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Công tác tổ chức định giá được nghiên cứu tại bộ phận thẩm định tài sản
thuộc Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 3
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề có sử dụng phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận.
Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh;
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học;
- Phương pháp chuyên gia;
- Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận
nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
của Khóa luận gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá quyền sử dụng đất làm tài sản
đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá quyền sử dụng đất làm
tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh Ngân hàng
Công thương Đống Đa
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quyền sử
dụng đất làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh
Ngân hàng Công thương Đống Đa
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 4
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc
phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất
đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 5
diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy nói giá đất thực
chất là nói đến giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:
Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền
sử dụng đất
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất
mang lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó
càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại.
Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:
1.1.2.1. Địa tô
Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt
đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội
khác nhau mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có
độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn…). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét