236456

bắt, lưu trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên
quan đến vị trí địa lí.
Theo GS. Shunji Murai: GIS là một hệ thống thông tin được sử dụng để
nhập, lưu trữ, truy vấn, thao tác, phân tích và xuất ra các dữ liệu có tham chiếu địa lí
hoặc dữ liệu địa không gian; hỗ trợ ra quyết định trong việc quy hoạch về sử dụng
đất, quản lý tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, đô thị và nhiều lĩnh vực
quản lý khác.
1.1.2. Các thành phần của GIS
Có các kiểu phân chia khác nhau về thành phần của GIS:
Mô hình hệ thống 3 thành phần: phần cứng, phần mềm, con người.
Mô hình hệ thống 4 thành phần: kỹ thuật (phần cứng và phần mềm), thông
tin, tổ chức, con người.
Mô hình hệ thống 5 thành phần: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy trình,
con người
Mô hình hệ thống 6 thành phần: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy trình, tổ
chức, con người.
Trang 15
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:
Hình 1.1: Các thành phần của GIS
1.1.2.1. Phần cứng (Hardware)
Phần cứng của hệ thống thông tin địa lí bao gồm các hợp phần sau:
- Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ đọc đĩa,
ổ cứng…
- Hệ thống mạng ( LAN, WAN, Internet)
- Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…
1.1.2.2. Phần mềm (Software)
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính
thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lí có thể là
một hoặc tổ hợp phần mềm máy tính. Phần mềm được sử dụng trong Hệ thống
thông tin địa lí (GIS) bao gồm các tính năng sau:
- Nhập và kiểm tra dữ liệu
- Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
- Xuất dữ liệu
- Biến đổi dữ liệu
- Tương tác với người dùng
Phần mềm GIS được phân ra hai nhóm: phần mềm thương mại và phần
mềm nguồn mở. Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: MapInfo, ArcGIS,
Grass GIS, ArcVIEW, Quantum GIS
Trang 16
1.1.2.3. Con người
Con người trong thành phần GIS gồm ba nhóm người:
- Nhà phân tích toán thực tế: nhóm người này có nhiệm vụ tìm hiểu, phân tích
tìm ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông tin địa lí, nhóm
này chiếm số rất ít.
- Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức năng
chuyên về kỹ thuật trong hệ thống.
- Nhóm người sử dụng GIS phục vụ các tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lượng
nhiều trong thành phần này.
1.1.2.4. Số liệu, dữ liệu địa lí
Số liệu được sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lí riêng lẽ mà còn phải
được thiết kế trong một cơ sở dữ liệu. Những thông tin địa lí sẽ bao gồm vị trí địa lí,
thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian. Có
hai dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS :
- Cơ sở dữ liệu bản đồ: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo một
khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lí dùng cơ sở
dữ liệu này xuất ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác như
máy in, máy vẽ…
Số liệu Vector: được trình bày dưới dạng điểm, đường và diện tích, mỗi dạng
có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.
Số liệu Raster: được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều
nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ được chỉ định giá trị của thuộc tính.
- Số liệu thuộc tính: được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu
để mô tả các thuộc tính của các thông tin thuộc về địa lí.
1.1.2.5. Chính sách và quản lý
Đây là hợp phần đóng vai trò rất quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của
hệ thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ
chức phù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ và phân
tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ thống GIS theo yêu cầu.
Hệ thống GIS phải được điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phận này
phải được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu quả phục
Trang 17
vụ nhu cầu người sử dụng thông tin. Ngoài ra, cần phối hợp với cơ quan chức năng
có liên quan nhằm làm gia tăng tính hiệu quả sử dụng của GIS cũng như các nguồn
số liệu hiện có.
1.1.3. Cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS
1.1.3.1. Dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian có hai dạng cấu trúc. Đó là dạng Raster và dạng Vector :
Hình 1.2: Dữ liệu không gian trong GIS
a) Cấu trúc Raster:
Có thể hiểu đơn giản là một “ảnh” chứa các thông tin về một chuyên đề. Mô
phỏng bề mặt trái đất và các đối tượng trên đó bằng một lưới (đều hoặc không đều)
gồm các hàng và cột. Những phần tử nhỏ này gọi là những pixel hay cell. Giá trị
của pixel là thuộc tính của đối tượng. Kích thước pixel càng nhỏ thì đối tượng càng
được mô tả chính xác. Một mặt phẳng chứa đầy các pixel tạo thành raster. Cấu trúc
này thường được áp dụng để mô tả các đối tượng, hiện tượng phân bố liên tục trong
không gian, dùng để lưu giữ thông tin dạng ảnh (ảnh mặt đất, hàng không, vũ trụ ).
Một số dạng mô hình biểu diễn bề mặt như DEM (Digital Elevation Model), DTM
(Digital Terrain Model), TIN (Triangulated Irregular Network) trong CSDL cũng
thuộc dạng raster .
Ưu điểm của cấu trúc dữ liệu dạng raster là dễ thực hiện các chức năng xử lý
và phân tích. Tốc độ tính toán nhanh, thực hiện các phép toán bản đồ dễ dàng. Dễ
dàng liên kết với dữ liệu viễn thám. Cấu trúc raster có nhược điểm là kém chính xác
Trang 18
về vị trí không gian của đối tượng. Khi độ phân giải càng thấp (kích thước pixel
lớn) thì sự sai lệch này càng tăng.
Nguồn dữ liệu xây dựng dữ liệu Raster có thể bao gồm: Quét ảnh, ảnh máy
bay, ảnh viễn thám, chuyển từ dữ liệu Vector sang, nén theo hàng, nén theo chia
nhỏ từng phần, nén theo ngữ cảnh.
Hình 1.3: Dữ liệu Raster trong GIS
b) Cấu trúc Vector:
Cấu trúc Vector mô tả vị trí và phạm vi của các đối tượng không gian bằng
tọa độ cùng các kết hợp hình học gồm nút, cạnh, mặt và quan hệ giữa chúng. Về
mặt hình học, các đối tượng được phân biệt thành 3 dạng: đối tượng dạng điểm
(point), đối tượng dạng đường (line) và đối tượng dạng vùng (region hay polygon).
Điểm được xác định bằng một cặp tọa độ X,Y. Đường là một chuỗi các cặp tọa độ
X,Y liên tục. Vùng là khoảng không gian được giới hạn bởi một tập hợp các cặp tọa
độ X,Y trong đó điểm đầu và điểm cuối trùng nhau. Với đối tượng vùng, cấu trúc
vector phản ảnh đường bao.
Cấu trúc vector có ưu điểm là vị trí của các đối tượng được định vị chính xác
(nhất là các đối tượng điểm, đường và đường bao). Cấu trúc này giúp cho người sử
dụng dễ dàng biên tập bản đồ, chỉnh sửa, in ấn. Tuy nhiên cấu trúc này có nhược
điểm là phức tạp khi thực hiện các phép chồng xếp bản đồ.
Trang 19
Hình 1.4: Phân lớp và các đối tượng hình học trong cấu trúc Vector
1.1.3.2. Dữ liệu thuộc tính
Dữ liệu thuộc tính dùng để mô tả đặc điểm của đối tượng. Dữ liệu thuộc tính
có thể là định tính - mô tả chất lượng (qualitative) hay là định lượng (quantative).
Về nguyên tắc, số lượng các thuộc tính của một đối tượng là không có giới hạn. Để
quản lý dữ liệu thuộc tính của các đối tượng địa lí trong CSDL, GIS đã sử dụng
phương pháp gán các giá trị thuộc tính cho các đối tượng thông qua các bảng số
liệu. Mỗi bản ghi (record) đặc trưng cho một đối tượng địa lí, mỗi cột của bảng
tương ứng với một kiểu thuộc tính của đối tượng đó.
Hình 1.5: Liên kết dữ liệu thuộc tính
Các dữ liệu trong GIS thường rất lớn và lưu trữ ở các dạng file khác nhau
nên tương đối phức tạp. Do vậy để quản lý, người ta phải xây dựng các cấu trúc
chặt chẽ cho các CSDL. Có các cấu trúc cơ bản sau:
a) Cấu trúc phân cấp (hierarchical data structure):
Cấu trúc này thường sử dụng cho các dữ liệu được phân cấp theo quan hệ
mẹ-con hoặc 1->nhiều. Cấu trúc này rất thuận lợi cho việc truy cập theo khóa
nhưng nếu muốn tìm kiếm theo hệ thống thì tương đối khó khăn. Hệ rất dễ dàng
được mở rộng bằng cách thêm nhánh nhưng rất khó sửa đổi toàn bộ cấu trúc hệ.
Một bất cập khác của cấu trúc dữ liệu kiểu này là phải duy trì các file chỉ số lớn
Trang 20
(Index) và những giá trị thuộc tính phải lặp đi lặp lại ở các cấp. Điều này làm dư
thừa dữ liệu, tăng chi phí lưu trữ và thời gian truy cập.
Hình 1.6: Mô hình phân cấp trong cơ sở dữ liệu
b) Cấu trúc mạng (network system):
Cấu trúc này thường hay sử dụng cho các dữ liệu địa lý có nhiều thuộc tính
và mỗi thuộc tính thì lại liên kết với nhiều đối tượng. Cấu trúc này rất tiện lợi khi
thể hiện các mối quan hệ nhiều <-> nhiều. Cấu trúc này giúp cho việc tìm kiếm
thông tin tương đối mềm dẻo, nhanh chóng, tránh dữ liệu thừa.
Tuy nhiên, đây là một hệ cấu trúc phức tạp, tương đối khó thiết kế. Cần phải
xác định rõ các mối quan hệ để tránh nhầm lẫn.
Hình 1.7 : Mô hình cấu trúc lưới (mạng)
c) Cấu trúc quan hệ (relation structure):
Dữ liệu được lưu trữ trong các bản tin (record) gọi là bộ (tuple) - đó là tập
hợp các thông tin của một đối tượng theo một khuôn mẫu quy định trước. Các bộ
tập hợp thành một bảng hai chiều gọi là một quan hệ. Như vậy, mỗi cột trong quan
hệ thể hiện một thuộc tính. Mỗi một record có một mã index để nhận dạng và như
vậy có thể liên kết qua các bảng quan hệ với nhau (thông qua mã này).
Trang 21
Cấu trúc quan hệ có thể tìm kiếm truy cập đối tượng nhanh chóng và linh
động bằng nhiều khóa khác nhau. Có thể tổ chức, bổ sung dữ liệu tương đối dễ dàng
vì đây là những dạng bảng đơn giản. Số lượng kiên kết không bị hạn chế và không
gây nhầm lẫn như trong quan hệ mạng. Do vậy, không cần lưu trữ dư thừa. Tuy
nhiên, chính vì không có con trỏ nên việc thao tác tuần tự trên các file để tìm kiếm,
truy cập sẽ mất nhiều thời gian.
Hình 1.8 : Minh họa dạng cấu trúc của CSDL quan hệ
1.1.4. Các khả năng của GIS
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS có các khả năng sau:
1.1.4.1. Khả năng chồng lớp các bản đồ
Hình 1.9: Nguyên lý khi chồng lớp các bản đồ
Việc chồng lớp các bản đồ trong kỹ thuật GIS là một khả năng ưu việt của
GIS trong việc phân tích các số liệu thuộc không gian, đó có thể xây dựng thành
một bản đồ mới mang các đặc tính hoàn toàn khác với bản đồ trước đây. Dựa vào
kỹ thuật chồng lớp các bản đồ ta có các phương pháp sau: cộng, nhân, trừ, chia, tính
trung bình, hàm số mũ, che, tổ hợp.
Trang 22
Hình 1.10: Thí dụ minh họa chồng lớp các bản đồ
1.1.4.2. Khả năng phân loại thuộc tính
Một trong những điểm nổi bật trong tất cả các chương trình GIS trong việc
phân tích các thuộc tính số liệu thuộc về không gian là khả năng của nó để phân loại
các thuộc tính nổi bật của bản đồ. Nó là một quá trình nhằm chỉ ra một nhóm thuộc
tính thuộc về một cấp nhóm nào đó. Một lớp bản đồ mới được tạo ra mang một giá
trị mới mà nó được tạo thành dựa vào bản đồ trước đây.
Việc phân loại bản đồ rất quan trọng vì nó cho ra các mẫu khác nhau. Một
trong những điểm quan trọng trong GIS là giúp để nhận biết được các mẫu đó. Đó
là những vùng thích nghi cho việc phát triển đô thị hoặc nông nghiệp mà hầu hết
được chuyển sang phát triển dân cư. Việc phân loại bản đồ có thể được thực hiện
trên một hoặc nhiều bản đồ.
Hình 1.11: Thí dụ minh họa phân loại lại một bản đồ.
Trang 23
1.1.4.3. Khả năng phân tích
a) Tìm kiếm
Nếu dữ liệu được mã hoá trong hệ vector sử dụng cấu trúc lớp hoặc lớp phủ,
thì dữ liệu đượ__________c nhóm lại với nhau sao cho có thể tìm kiếm một lớp nào
đó một
cách dễ dàng.
Trong GIS phương pháp này khó khăn khi mỗi một thành phần có nhiều thuộc
tính. Một hệ lớp đơn giản yêu cầu dữ liệu đối với mỗi lớp phải được phân lớp trước
khi đưa vào.
b) Vùng đệm
Là một vùng trong đó đường biên bên trong gọi là lõi còn đường biên bên
ngoài gọi là vùng đệm. Vùng đệm sử dụng nhiều thao tác phân tích và mô hình hoá
không gian.
c) Nội suy
Trong tình huống thông tin cho ít điểm, đường hay vùng lựa chọn thì nội suy
hay ngoại suy phải sử dụng để có nhiều thông tin hơn. Nghĩa là phải giải đoán giá
trị hay tập giá trị mới, phần này mô tả nội suy hướng điểm, có nghĩa một hay nhiều
điểm trong không gian được sử dụng để phát sinh giá trị mới cho giá trị khác nơi
không đo giá trị trực tiếp được.
Trong thực tế nội suy được áp dụng cho mô hình hoá bề mặt khi cần phải giải
đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng.
d) Tính diện tích
- Phương pháp thủ công:
Đếm ô
Cân trọng lượng
Đo thước tỷ lệ
- Phương pháp GIS:
Dữ liệu Vector: Chia nhỏ bản đồ dưới dạng đa giác
Dữ liệu Raster: Tính diện tích của một ô, sau đó nhân diện tích này với số
lượng ô của bản đồ.
Trang 24
1.2. Giới thiệu phần mềm ArcGIS Desktop 9.3
ArcGIS là một bộ phần mềm thương mại phục vụ cho công tác quản lý tài
nguyên thiên nhiên, xã hội kết hợp sự phát triển của công nghệ với nền tảng là công
nghệ máy tính, đồ họa, phân tích và quản lý dữ liệu không gian. Để xây dựng hệ
thống thông tin địa lí hoàn chỉnh ArcGIS tích hợp nhiều phần mềm: ArcGIS
Desktop, Server GIS, ESRI Data, Mobile GIS, Hosted GIS.
Hình 1.12: Sơ đồ các hợp phần của ArcGIS
Phần mềm ArcGIS Desktop được sử dụng khá phổ biến cho các ứng dụng
trên máy tính cá nhân, sản phẩm ArcGIS thương mại bao gồm 3 mức độ license
khác nhau: ArcView, ArcEditor, ArcInfo. Trong đó mức ArcInfo là mức có chi phí
bản quyền cao nhất và là mức có đầy đủ các chức năng phân tích không gian mạnh
mẽ, thể hiện đầy đủ sức mạnh của ArcGIS. Dù ở mức độ license nào thì bộ ArcGIS
Desktop cũng gồm 3 thành phần chính: ArcCatalog, ArcMap và ArcToolbox.
1.2.1. ArcCatalog
ArcCatalog cho phép người sử dụng dễ dàng truy cập và quản lý những dữ
liệu địa lí được lưu trữ trong thư mục và đĩa cứng hoặc trong những vùng có thể
liên
kết dữ liệu hệ thống. Dữ liệu có thể copy, di chuyển, xóa, quan sát sơ bộ trước khi
thêm vào bản đồ. Cùng với nó, metada có thể được đọc hoặc tạo nên sử dụng trong
ứng dụng của ArcGIS. ArcCatalog cung cấp các phương tiện để xem, quản lý các
dữ liệu địa lí và các bảng dữ liệu thuộc tính.
Có 3 chế độ để xem dữ liệu trong ArcCatalog: Contents, Preview và Metadata view.
Trang 25
- Trong chế độ contents view tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng
được sẽ được hiển thị dưới dạng cây thư mục (catalogue tree) hay các biểu tượng
(icons) giống như chương trình Windows Explorer.
- Có thể xem sơ bộ (preview) các dữ liệu địa lí dưới dạng bản đồ (geographic
view) hay dưới dạng bảng (table view). Lưu ý rằng một CSDL địa lí bao gồm các
đối tượng được xác định bởi vị trí địa lí và thông tin thuộc tính trong bảng attribute
table.
- Trong chế độ Metadata View có thể xem các dữ liệu dạng metadata, tức là
các thông tin mô tả khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu, thời gian và phương
pháp thu thập,
Hình 1.13: Màn hình giao diện ArcCatalog
1.2.2. ArcToolbox
ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lí ( xử lý đó
bao gồm thay đổi hoặc trích dẫn thông tin). Chức năng công cụ sử dụng trong suốt
quá trình phân tích. ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog và ArcMap
ArcToolbox có các tính năng thông dụng:
- Chuyển đổi định dạng dữ liệu không gian (Conversion Tools)
- Phân tích dữ liệu không gian (Analysis Tools)
- Quản lý dữ liệu ( Data Management Tools)
Trang 26
Hình 1.14: Màn hình giao diện ArcToolbox
1.2.3. ArcMap
ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản
sao đầy đủ của bản đồ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ. ArcMap cung
cấp một cách đơn giản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian
của bản đồ. Dữ liệu ở bên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và
Layout View. Các ứng dụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu
không gian, tạo lập bản đồ, trình bày sản phẩm.
Hình 1.15: Màn hình giao diện ArcMap
Trang 27
1.2.4. Các mô hình dữ liệu địa lí
ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượng DBMS(
DataBase Management System).
Hai mô hình file-based là coverages và shapefiles. Coverages và shapefiles là
mô hình dữ liệu quan hệ địa lí (georelational data model). Những mô hình này lưu
dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh
duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính.
Mô hình đối tượng DBMS được ArcGIS hỗ trợ là mô hình dữ liệu
geodatabases (geodatabase data model). Trong mô hình này, các đối tượng được
lưu thành các hàng của bảng CSDL quan hệ. Các hàng trong bảng chứa cả thông tin
tọa độ và thông tin thuộc tính cho đối tượng.
1.2.4.1. Coverages
Coverages là dạng format chính sử dụng trong những phép xử lý phức tạp, để
xây dựng các tập dữ liệu địa lí chất lượng cao, và để thực hiện phân tích không gian
lớn của ArcInfo.
Coverages chứa những kiểu đối tượng chính, phức và phụ (primary,
composite, và secondary features). Primary features trong coverage chính là điểm
nhãn (label point), cung (arcs), và polygons. Composite features là tuyến đường
(routes/sections) và vùng (regions) được xây dựng từ primary feature.
Coverages còn có secondary features là: điểm đăng ký (tics), các liên kết (links), và
chú giải (annotation). Tics và links không biểu diễn cho đối tượng đồ họa, nhưng
được dùng để quản lý coverages. Annotation dùng để thể hiện text về đối tượng đồ
họa trên bản đồ.
1.2.4.2. Shapefiles
Shapefiles rất hay được dùng trong thành lập bản đồ và trong một số phân
tích. Phần lớn dữ liệu địa lí đều nằm ở dạng shapefile. Shapefiles đơn giản hơn
coverages vì nó không lưu tất cả các tập hợp topological cho từng đối tượng và lớp
đối tượng khác nhau. Mỗi shapefile chỉ lưu các đối tượng trong những lớp đối
tượng đơn.
Trang 28
Shapefiles có hai kiểu đối tượng điểm: points và multipoints. Các kiểu đối
tượng đường của shapefile là simple lines hay multipart polylines. Các kiểu đối
tượng vùng là simple areas hay multipart areas gọi là polygons.
Shapefiles được lưu trong folders. Một shapefile bao gồm một tập các files
dữ liệu vector data và một file dạng dbf giữ thuộc tính của đối tượng. Ngoài những
đối tượng cơ bản, có thể tạo những đối tượng tùy biến như thửa đất, đường ống
Các đối tượng tùy biến có hành vi chuyên biệt rất thích hợp để biểu diễn đối tượng
của thế giới thực.
1.2.4.3. Geodatabases
Geodatabases dùng để cài đặt một mô hình dữ liệu đối tượng GIS.
Geodatabase lưu mỗi đối tượng địa lí trong một hàng của bảng. Đường nét của đối
tượng được lưu trong trường shape của bảng, thuộc tính lưu trong những trường
khác. Mỗi bảng lưu một lớp đối tượng (feature class). Ngoài các features,
geodatabases còn lưu cả ảnh rasters, bảng dữ liệu, và các tham chiếu đến những
bảng khác. Một số ưu điểm của geodatabase đó là các features trong geodatabases
có thể xây dựng những hành vi riêng; các features được lưu hoàn toàn trong một
database đơn; và các lớp đối tượng lớn của geodatabases được lưu dễ dàng, không
cần phải lợp lên nhau.
Phiên bản geodatabases nhiều người dùng được cài đặt qua phần mềm
ArcSDE. Phiên bản đơn cài trong Microsoft Access. Truy cập cơ sở dữ liệu thông
qua ứng dụng của ArcGIS như ArcMap và ArcCatalog.
Mỗi lớp đối tượng của geodatabases chứa một kiểu đối tượng hình học. Các
lớp đối tượng có quan hệ với nhau được tổ chức thành các tập dữ liệu đối tượng
(feature datasets).
1.3. Giá đất và cơ sở định giá đất
1.3.1. Giá đất
Theo Tổng cục quản lý đất đai (2009) Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá
trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ
thể
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích
Trang 29
kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai
mà hình thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều
yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Đất được hình thành ở hai loại giá:
- Giá đất Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và
tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương
mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng
đất. Giá đất này được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành ngày
01 tháng 01 hằng năm.
- Giá đất trên thị trường là giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa các bên có
quan hệ trao đổi, buôn bán với nhau về đất đai. Giá này dựa vào nhu cầu và tâm lý
của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở
vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán,
vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường
cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức
cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm
lý của người mua và người bán.
1.3.2. Định giá đất
1.3.2.1. Khái niệm
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.3.2.2. Mục tiêu
Việc định giá đất nhằm đảm bảo các thửa đất có giá trị hợp lý tùy theo mục
đích định giá. Đánh giá đúng tiềm năng của thửa đất sẽ mang lại ở hiện tại và trong
tương lai đồng thời giúp cho việc thực hiện quy hoạch giải tỏa đền bù thỏa đáng,
hợp lòng dân.
Trang 30
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bao gồm khách quan và chủ quan.
Hình 1.16: Sơ đồ giá đất và các nhân tố ảnh hưởng
1.3.3.1. Nhân tố khu vực
a) Vị trí đất
Vị trí được xem là nhân tố quan trọng hàng đầu quyết định giá đất. Vị trí
được đánh giá thông qua định lượng khoảng cách đến trung tâm (hành chính,
thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; mất độ dân số; chất lượng dân
số…
b) Cơ sở hạ tầng
Trong khu vực cần xem xét mức độ cung cấp và hoàn thiện về điện cho sinh
hoạt và sản xuất, hệ thống cấp thoát nước trong khu vực, dịch vụ thông tin, giải trí
có đầy đủ không, chất lượng đường giao thông của khu vực…
c) Chất lượng môi trường
Bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, tiếng ồn, trình độ học vấn,
nghề nghiệp, mức thu nhập của dân cư trong khu vực, sự ô nhiễm môi trường về
bụi, rác, nước thải, mùi hôi, khí thải.
d) Hạ tầng xã hội
Trong khu vực khả năng cung cấp các loại hình về trường học, bệnh viện,
trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan hành chính và khu vui chơi giải trí…
1.3.3.2. Nhân tố xã hội
a) Dân số
Bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự di dân từ nông thôn về thành thị và các
khu công nghiệp, sự tăng tuổi thọ của người cao tuổi.
Trang 31
b) Tình trạng an ninh
Liên quan đến trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Khu vực nào có trật tự xã
hội tốt thì cuộc sống của dân cư cảm thấy an toàn khuyến khích đầu tư, mua bán, cư
trú và giá đất khu vực này thường sẽ cao.
d) Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ là đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà hy vọng
và lợi dụng sự biến động giá cả trên thị trường để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố
này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất trên thị trường có thể làm xoay chuyển giá cả thị
trường.
e) Tiến độ đô thị hóa
Đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư
cơ sở hạ tầng và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực trong thành
phần kinh tế.
1.3.3.3. Nhân tố kinh tế
a) Tình trạng phát triển kinh tế
Thu nhập quốc dân tăng, tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng
cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, yêu cầu về đất không ngừng mở rộng
thúc đẩy giá đất tăng.
b) Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ tăng trưởng thì đầu tư tăng tương ứng thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội.
c) Thu nhập và tiêu dùng của dân cư:
Thu nhập thấp các khoản chi tiêu phải ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu về
các vật phẩm nuôi sống. Khi thu nhập tăng lên, đảm bảo các nhu cầu thiết yếu thì
phần thu nhập dư sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, tình trạng
việc làm và nghề nghiệp cũng yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở cho phù
hợp.
d) Tỷ lệ thất nghiệp
Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao sẽ có tác động ngược lại với giá trị nhà đất. Sự
thay đổi của tỷ lệ thất nghiệp đồng hành với sự thay đổi trong tiến bộ của nền kinh
tế, và tỷ lệ biến động của giá nhà đất.
Trang 32
e) Biến động vật giá
Biến động vật giá tác động đến giá đất thông qua biến động giá các yếu tố
nguyên liệu đầu vào và các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật.
f) Hoạt động kinh doanh
Thái độ của các nhà đầu tư và người tiêu dùng và các tác động đầu tư của
Chính phủ vào các công trình xây dựng.
1.3.3.4. Nhân tố cá biệt
a) Quy mô diện tích
Tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất cụ thể yêu cầu quy mô thửa đất
tương ứng, quy mô quá lớn hay quá nhỏ của thửa đất đều ảnh hưởng đến hiệu quả
sử dụng.
b) Kích thước thửa đất
Chiều rộng, chiều sâu của thửa đất phải cân đối và phù hợp với diện tích.
c) Hình thể thửa đất
Hình thể thửa đất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả diện tích thửa đất,

Xem chi tiết: 236456